Односторонний акт застройщика о передаче объекта долевого строительства – не препятствие для вычета по НДФЛ
Главный урок дела: односторонний передаточный акт не является основанием для отказа дольщику в подтверждении права на имущественный налоговый вычет
При исполнении договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ1, распространена практика составления застройщиками актов об односторонней передаче объектов такого строительства.
Например, участник долевого строительства отказывается от подписания предложенного ему застройщиком двустороннего передаточного акта в связи с наличием существенных претензий к качеству внутренней отделки квартиры. Порой застройщик включает в этот передаточный акт положения и условия, с которыми дольщик не соглашается и поэтому отказывается подписывать предложенный документ.
Так, в акте может быть указана проектная (плановая) площадь квартиры, а не фактическая меньшая площадь, выявленная после завершения строительства жилого дома и получения окончательных результатов обмеров органами, выполняющими техническую инвентаризацию. В акте также может быть фраза об отсутствии финансовых разногласий между сторонами, с которой дольщик не согласен. В ряде случаев, несмотря на неправомерность своих действий, застройщик при совершении им просрочки обусловливает передачу квартиры подписанием дольщиком дополнительного соглашения к договору, которым изменяется (продлевается) срок сдачи объекта долевого строительства.
Если участник долевого строительства уклоняется или отказывается принять квартиру по двустороннему передаточному акту, застройщик по истечении двух месяцев может передать ее в одностороннем порядке, направив дольщику соответствующий акт. Объясняются такие действия его желанием не только исполнить свои обязательства по договору, но и поскорее переложить на дольщика бремя несения расходов по содержанию и ремонту объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления одностороннего передаточного акта.
Суть спора
Гражданин по договору участия в долевом строительстве приобрел квартиру и машино-место в строящемся многоквартирном доме. После того как строительство было завершено и объекты подготовлены к передаче, застройщик направил дольщику уведомление о необходимости прибыть для принятия объектов и подписания двустороннего передаточного акта.
Покупатель прибыл к застройщику, но отказался подписывать предложенный ему двусторонний передаточный акт из-за включения в него условия, по которому у дольщика отсутствуют какие-либо претензии, то есть он от них отказывается. Между тем претензии у дольщика имелись в связи с просрочкой в передаче объектов долевого строительства и желанием взыскать с продавца неустойку. Застройщик отказался исключить спорное условие из двустороннего передаточного акта, в результате документ остался неподписанным, а объекты – непереданными.
Через два месяца застройщик направил дольщику односторонний акт о передаче объектов долевого строительства, в котором отсутствовало упомянутое условие.
Покупатель обратился в налоговый орган за реализацией своего права на получение имущественного вычета по НДФЛ. Для подтверждения наличия такого права в составе пакета документов представлен направленный застройщиком односторонний передаточный акт.
Налоговый орган отказал налогоплательщику.
Позиция налогового органа
Инспекция полагала, что, исходя из буквального толкования абзаца четвертого подпункта 6 пункта 3 статьи 220 НК РФ, налогоплательщик должен представить передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятии его участником долевого строительства, подписанный сторонами. Представленный же дольщиком передаточный акт составлен и подписан лишь одной стороной – застройщиком.
Вышестоящий налоговый орган подтвердил правомерность отказа налогоплательщику в предоставлении имущественного налогового вычета и дополнительно указал, что из составленного застройщиком одностороннего передаточного акта следует, что дольщик уклоняется от принятия объекта долевого строительства. Поскольку этот объект не принят налогоплательщиком, документ, подтверждающий его передачу застройщиком и принятие участником долевого строительства и подписанный сторонами, отсутствует и, как следствие, дольщиком не представлен.
Ясность словесного смысла нормы не служит препятствием к дальнейшему толкованию ее и необходимо еще проверить, соответствует ли ее словесный смысл внутреннему, то есть действительной воле законодателя. Каков бы ни был результат словесного толкования, оказался ли смысл нормы ясным или неясным, во всяком случае за ним должно следовать реальное толкование (см.: Васьковский Е.В. Цивилистическая методология. Учение о толковании и применении гражданских законов. М., 2002. С. 129–141).
Позиция налогоплательщика
Налоговый орган, отказывая налогоплательщику в реализации права на имущественный вычет по НДФЛ, формально подошел к применению законодательства. Согласно статье 220 НК РФ получить имущественный вычет по НДФЛ в отношении произведенных расходов на приобретение объектов долевого строительства или на погашение процентов по ипотечному кредиту в банке налогоплательщик может, не дожидаясь оформления в Росреестре свидетельства о праве собственности на приобретенные объекты.
Налогоплательщик вправе обратиться с заявлением в налоговый орган о предоставлении ему имущественного вычета по НДФЛ за тот налоговый период, в котором был подписан акт о передаче объекта долевого строительства, и в последующие налоговые периоды. Для этого надо представить, в частности, такие документы, как:
— договор участия в долевом строительстве;
— передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятии его участником долевого строительства, подписанный сторонами;
— документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы.
Спорный вопрос здесь связан прежде всего с толкованием и уяснением смысла фразы «подписанный сторонами», а именно: относится ли данное требование исключительно к «иному документу о передаче» или к «передаточному акту» тоже? Если оно предъявляется к обоим документам, нужно ли столь формально подходить к рассмотрению этого вопроса применительно к передаточному акту? Должен ли он обязательно быть подписан сторонами (двусторонний акт)? В рассматриваемом случае налоговый орган распространил требование о подписании сторонами к обоим документам.
Очевидно, что законодатель не ставил перед собой цели обязать налогоплательщика собрать как можно больше подписей на документе, подтверждающем передачу застройщиком объекта долевого строительства. Истинная же цель представления подобного документа в налоговый орган – необходимость подтвердить факт передачи объекта дольщику.
Наряду с двусторонними передаточными актами существуют и односторонние, которые составляются и подписываются лишь застройщиком. Закон № 214‑ФЗ предусматривает единственное основание для направления застройщиком одностороннего передаточного акта – уклонение дольщика от принятия объекта и подписания двустороннего передаточного акта (п. 6 ст. 8).
Односторонний передаточный акт является надлежащим документом, подтверждающим передачу объекта долевого строительства застройщиком. Его направление стало следствием исключительно действий дольщика, выразившихся в уклонении от исполнения обязанности принять имущество. Со дня составления этого акта объект считается переданным. Более того, в названии документа есть ключевые в данном случае слова «передаточный» или «об односторонней передаче».
Налоговый орган неверно истолковал содержание одностороннего передаточного акта. В этом документе указано, что он направлен застройщиком в одностороннем порядке в связи с тем, что дольщик уклонился от принятия объекта долевого строительства. Однако сам факт направления застройщиком акта в одностороннем порядке означает передачу объекта. В рассматриваемом случае передача состоялась на основании одностороннего волеизъявления застройщика, поскольку, по его мнению, для этого наступили предусмотренные законом основания.
Позиции суда и ФНС России
Налогоплательщик обратился в суд с заявлением о признании недействительным решения налогового органа, которым ему было отказано в подтверждении права на получение имущественного вычета по НДФЛ. Он также заявил требование о признании незаконными действий должностных лиц налогового органа, выразившихся в неподтверждении права.
Одновременно с этим делом в рамках другого процесса суд взыскал с застройщика в пользу дольщика неустойку за просрочку в передаче объектов долевого строительства, рассчитав ее по дату составления одностороннего передаточного акта. При этом суд прямо указал, что застройщик вправе был составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства и своим правом он воспользовался, направив в адрес дольщика односторонний передаточный акт, что не противоречит закону и не нарушает прав дольщика.
Получив решение суда по спору с застройщиком, налогоплательщик воспользовался еще одной возможностью по административному обжалованию (абз. 3 подп. 2 ст. 139 НК РФ) и обратился в ФНС России с жалобой на отказное решение налоговой инспекции. При этом он приложил решение суда о взыскании с застройщика неустойки. В результате ФНС России удовлетворила жалобу, отменив обжалуемое решение налогового органа и обязав его подтвердить право налогоплательщика на имущественный вычет по НДФЛ2.
Суд не нашел оснований для дальнейшего рассмотрения дела в части признания недействительным решения налогового органа. Вместе с тем он удовлетворил заявление налогоплательщика в части признания незаконными действий должностных лиц налогового органа, выразившихся в неподтверждении права налогоплательщика на получение имущественного вычета по НДФЛ3. Суд поддержал позицию заявителя о том, что он не может быть поставлен в худшее положение по сравнению с другими налогоплательщиками – дольщиками, получающими объекты долевого строительства на основании двусторонних передаточных актов.
Отказ заявителю в подтверждении права на имущественный налоговый вычет в связи с представлением в инспекцию одностороннего передаточного акта противоречит принципам всеобщего равенства перед законом (ч. 1–2 ст. 19 Конституции РФ), приводит к несоразмерному конституционно значимым целям ограничению прав заявителя. А это нарушает положения части 3 статьи 55 Конституции РФ.
При толковании следует исходить не только из контекста анализируемой нормы, но также из цели принятия закона, истории его обсуждения, намерений законодателя при принятии спорной нормы, ее наименования и расположения относительно других статей закона. Законодатель предусмотрел равную возможность реализации права на имущественный вычет по НДФЛ для всех дольщиков (покупателей) независимо от факта подписания передаточного акта одной или обеими сторонами.
***
Налогоплательщик вправе получить имущественный вычет по НДФЛ, даже если у него наряду с другими документами, перечисленными в статье 220 НК РФ, есть составленный застройщиком в одностороннем порядке акт о передаче объекта долевого строительства. Правильным является такое толкование абзаца четвертого подпункта 6 пункта 3 статьи 220 НК РФ, по которому в этой норме речь идет как о двусторонних, так и об односторонних передаточных актах.
К сожалению, для решения этой проблемы участникам долевого строительства приходится обращаться в вышестоящий налоговый орган и суд. Избавить налогоплательщиков и суды от лишних споров, учитывая очевидность смысла спорной нормы НК РФ и воли законодателя, могла бы ФНС России, издав разъяснения.
Мнение Е.В. Васьковского